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ACHETER UN BIEN IMMOBILIER EN " VEFA "


La vente immobilière en l’état futur d’achèvement à l'Ile Maurice comme en France, sur la base de plans et de documents descriptifs et graphiques, est obligatoirement reçue par un notaire et fait l’objet d’une règlementation spécifique très stricte prévue par les articles 1601 et suivants du Code civil mauricien.


La VEFA est sécurisée par le code Civil


La vente immobilière en l’état futur d’achèvement à l'Ile Maurice comme en France, sur la base de plans et de documents descriptifs et graphiques, est obligatoirement reçue par un notaire et fait l’objet d’une règlementation spécifique très stricte prévue par les articles 1601 et suivants du Code civil mauricien. Voici les étapes essentielles de la VEFA :

  •      - le contrat de réservation et le versement du dépôt de garantie,

  •      - l’acte de vente chez le notaire et le paiement échelonné du prix,

  •      - la réception des travaux et sa livraison du bien,

  •      - les garanties d’achèvement, de remboursement et les garanties liées à la construction.


Le contrat de réservation et le dépôt de garantie


Appelé contrat préliminaire, contrat de réservation, contrat de réservation préliminaire, ou encore « CRP », il prendra la forme d’un avant contrat de vente en l'état futur d'achèvement , qui vous permettra de " bloquer " et de réserver le bien choisi en VEFA sur la base de ces éléments essentiels (descriptif du bien, prix, calendrier de livraison...), en s'engageant dans le processus d'achat.

Aucune somme ne sera donc à verser avant la signature du contrat de réservation préliminaire VEFA et le contrat de réservation préliminaire VEFA obéira à des règles particulières obligatoires. Le contrat préliminaire VEFA est facultatif, c’est-à-dire qu’il n’est pas obligatoire de faire précéder la vente en l'état futur d'achèvement d’un tel avant-contrat et il est possible de signer directement le contrat de vente définitif VEFA. Le promoteur dans une vente en l'état futur d'achèvement garde la faculté, bien que le contrat préliminaire ait été signé, de ne pas réaliser les constructions, auquel cas il devra vous restituer le dépôt de garantie éventuel versé et de son côté, vous pourrez sous certaines conditions renoncer au projet et demander la restitution de votre dépôt de garantie.

Le contrat de réservation VEFA peut être établi par acte sous seing privé, mais de préférence le recours à un notaire est plus sécurisant car ce contrat dit " CRP " doit contenir au minimum certaines informations et documents : la consistance des biens , une notice descriptive , le prix de vente du logement et les conditions de sa révision éventuelle, la date à laquelle le contrat définitif VEFA sera conclu, le délai d’exécution des travaux et le rappel des conditions légales permettant à l’acquéreur de renoncer à son achat en récupérant son dépôt de garantie, notamment la condition suspensive de financement s’il envisage de recourir à un emprunt.


L'Acte de vente en l'état futur d'achèvement


Etabli obligatoirement par un notaire, l’acte de vente en l'état futur d'achèvement, dit acte en VEFA, doit contenir obligatoirement certaines mentions prévues par le code civil de l'Ile Maurice et pour l’essentiel : 

  • une description exacte et détaillée du bien " en l'état futur d'achévement",
  • la date d’achèvement de la construction,
  • la date de livraison exprimée en mois avec pénalités de retard en cas de dépassement,
  • les garanties financières d’achèvement des travaux et/ou de remboursement ainsi que toutes les assurances-construction (biennale, décennale…), 
  • la mention des autorisations administratives (permis de construire…),
  • le prix du bien immobilier et le calendrier de l'échelonnement obligatoire des paiements.    


Le projet d’acte de vente VEFA accompagné des documents devra vous être communiqué au moins un mois avant la date prévue pour la signature de la vente en l'état futur d'achèvement définitive afin de vous permettre de les examiner.

  

Le paiement échelonné du prix


Le prix d'acquisition du votre bien immobilier dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) ne sera payé qu'en fonction de l’avancement des travaux, soit au maximum :

  • 35% du prix à l’achèvement des fondations,
  • 70% du prix à la mise hors d’eau (murs et toiture achevés…),
  • 95% du prix à l’achèvement de l’immeuble,
  • et le solde (5%) lors de la mise à disposition du bien immobilier.


Les appels de fonds en VEFA s'opére après constatation de l'état d'avancement des travaux par un professionnel indépendant.

     

La réception et la livraison du bien


Une fois les travaux terminés, un procès verbal de réception des travaux est dressé, dans lequel sont consignés les éventuelles malfaçons ou les défauts de conformité. Si le bien ne peut être considéré comme achevé, l’acquéreur ne paie pas le solde du prix tant qu’il n’y a pas mise en conformité. En cas de défaut de conformité non substantiel, l’acquéreur consigne le solde du prix dans une banque ou chez le notaire jusqu’à la mise en conformité. Le vendeur est alors tenu de lui remettre les clés. Au final, vous prendrez livraison et possession du bien. Cette livraison constituera le point de départ de votre garantie décennale et vous deviendrez le propriétaire du bien. Vous devrez à ce titre vous assurer et commencer à payer les charges.


Les garanties pour l'acquéreur


Les textes du Code Civil mauricien prévoient que le promoteur doit obligatoirement fournir soit une garantie d’achèvement, soit une garantie de remboursement par un établissement financier des sommes déjà versées par l’acquéreur. La garantie de l’achèvement de l’immeuble résulte de l’existence de conditions propres à l’opération ou mieux de l’intervention d’une banque s’engageant à terminer l’opération en cas de défaillance du promoteur. La garantie décennale bénéficie à l’acquéreur à compter de la réception de l’immeuble et concerne les malfaçons importantes touchant la solidité du bâtiment. Une assurance dommages ouvrage permet la prise en charge immédiate, sans recherche de responsabilité, du coût des réparations.

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